Adjudicação compulsória de imóvel: o que fazer quando o vendedor não assina a escritura
Você pagou pelo imóvel, pegou as chaves e já mora nele há anos. Só que a escritura definitiva nunca foi assinada e o imóvel continua registrado no nome de outra pessoa. Essa situação é bem mais comum do que parece, e ela deixa o comprador numa posição frágil: enquanto não houver o registro, na prática a lei ainda não reconhece você como dono.
A boa notícia é que existe solução. A adjudicação compulsória de imóvel é o caminho para conseguir a escritura e o registro mesmo quando o vendedor some, falece, muda de ideia ou simplesmente se recusa a assinar. E desde 2022 esse processo ficou mais rápido, porque passou a ter uma via que pode ser resolvida direto no cartório, sem depender de uma ação judicial demorada.
O que é a adjudicação compulsória de imóvel?
A adjudicação compulsória é uma forma de obrigar a transferência da propriedade quando o vendedor não cumpre a parte dele do combinado, que é passar a escritura para o seu nome. Em poucas palavras: você cumpriu o contrato, pagou o que tinha que pagar, mas a transferência oficial ficou parada. A adjudicação serve justamente para destravar isso e colocar o imóvel no seu nome.
Ela pode ser feita de duas formas: pela via judicial, com um processo na Justiça, ou pela via extrajudicial, direto no cartório de registro de imóveis. Mais adiante eu explico quando cada uma faz mais sentido.Quando ela se aplica
Para usar a adjudicação compulsória, normalmente é preciso reunir três condições: o preço foi pago (integralmente ou conforme estava combinado no contrato), você cumpriu suas obrigações como comprador, e o vendedor não assina a escritura definitiva.
Os motivos para o vendedor não assinar variam bastante. Alguns dos mais comuns são:
- O vendedor desapareceu e ninguém consegue localizá-lo.
- Ele faleceu e os herdeiros não dão andamento.
- Resolveu se arrepender do negócio.
- Quer renegociar o preço lá na frente.
- Simplesmente não responde às tentativas de contato.
Em todos esses casos, o comprador de boa-fé tem o direito de buscar a adjudicação.
Por que ficar sem a escritura é um risco
Morar no imóvel e ter o contrato em mãos não é a mesma coisa que ser o dono oficial. Sem o registro no seu nome, você fica exposto a uma série de problemas. O imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo proprietário, pode entrar num inventário caso ele faleça, ou até ser vendido de novo para outra pessoa. Também fica mais difícil usar o imóvel como garantia de empréstimo, vendê-lo com segurança ou deixá-lo para os seus herdeiros sem dor de cabeça.
Regularizar a propriedade é o que traz tranquilidade de verdade.
Preciso ter a promessa de compra e venda registrada?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes, e a resposta costuma aliviar bastante quem está nessa situação: não, você não precisa ter registrado a promessa de compra e venda em cartório para pedir a adjudicação.
Quem garante isso é a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que diz que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro da promessa. Ou seja, mesmo um contrato particular, sem registro, pode servir de base para o pedido, desde que você consiga provar com clareza o pagamento e o acordo entre as partes.
Mesmo assim, ter a promessa registrada ajuda. O contrato registrado cria um direito mais forte, que vale também contra terceiros, e facilita demonstrar que você é o comprador legítimo. Então, sempre que possível, registrar a promessa continua sendo a opção mais segura.
Adjudicação judicial ou extrajudicial: qual escolher?
Até 2022, a adjudicação compulsória só podia ser feita pela Justiça. Com a Lei 14.382/2022, surgiu a opção de resolver tudo no cartório, e isso mudou bastante o jogo. Hoje a escolha entre uma via e outra depende muito do seu caso. A tabela abaixo resume as principais diferenças:
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Aspecto
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Via Extrajudicial (cartório)
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Via Judicial
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|---|---|---|
Como funciona a via extrajudicial (no cartório)
A via extrajudicial acontece direto no cartório de registro de imóveis onde fica o imóvel. De forma simplificada, o passo a passo é assim:
- Você procura um advogado, que vai representar você no procedimento. A presença do advogado é obrigatória nessa via.
- É feita uma ata notarial em um tabelionato. Esse documento registra a situação toda: identifica o imóvel, aponta as partes, comprova o pagamento e atesta que o vendedor não cumpriu a obrigação de passar a escritura.
- Com a documentação reunida, o cartório notifica o vendedor para se manifestar no prazo de 15 dias.
- Se o vendedor não responder dentro do prazo, ou se a resposta não tiver fundamento, o oficial registra a transferência e o imóvel passa a ser seu.
Quando está tudo em ordem, esse caminho costuma se concluir em cerca de 60 a 120 dias. Se o vendedor apresentar uma impugnação consistente, aí sim o caso pode acabar indo parar na Justiça.
Como funciona a via judicial
A via judicial é uma ação proposta na vara cível. Você apresenta o contrato, os comprovantes de pagamento e a notificação ao vendedor, e o juiz decide. Quando a sentença é favorável, ela vale como título para registrar o imóvel no seu nome.
O processo é mais demorado, mas continua sendo a melhor saída em situações mais complicadas. É o caso, por exemplo, de um vendedor que faleceu e deixou inventário em aberto, de imóveis com vários compradores, ou de qualquer disputa real sobre o negócio.
Documentos necessários para a adjudicação compulsória
Não importa a via escolhida, alguns documentos são a base de tudo. Quanto mais completa for a sua documentação, mais rápido e mais seguro fica o procedimento:
- Contrato de compra e venda ou a promessa de compra e venda (original ou cópia autenticada).
- Comprovantes de pagamento, como recibos, extratos bancários e comprovantes de depósito ou transferência.
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel.
- Notificação ao vendedor, feita por cartório de títulos e documentos ou por carta com aviso de recebimento.
E se o contrato foi apenas verbal, sem nada por escrito? A adjudicação ainda é possível, mas fica mais difícil. Nesse cenário, você vai precisar de testemunhas firmes e de uma demonstração bem clara de que o pagamento aconteceu.
Prazos e custos: o que esperar
Os valores e o tempo mudam conforme a via e o estado, mas dá para ter uma boa ideia.
Na via extrajudicial, os custos principais são os emolumentos do cartório (que variam conforme o estado e o valor do imóvel), os honorários do advogado, o custo da ata notarial e o da notificação. O prazo médio fica entre 60 e 120 dias, dependendo da resposta do vendedor e da análise do cartório.
Na via judicial, entram as custas do processo, os honorários do advogado (em geral entre 10% e 20% do valor da causa) e eventuais perícias. O tempo costuma ficar entre um e três anos só na primeira fase, sem contar recursos. A vantagem é poder enfrentar situações que o cartório não resolve sozinho.
Perguntas frequentes
Posso pedir a adjudicação se ainda devo parcelas?
Em regra, a adjudicação parte do princípio de que o preço já foi pago, integralmente ou conforme o que estava combinado no contrato. Se ainda há parcelas em aberto fora do combinado, o caminho pode ser outro. Vale conversar com um advogado para analisar o seu contrato.
O vendedor morreu. Ainda dá para regularizar?
Sim. Quando o vendedor faleceu, a adjudicação geralmente segue pela via judicial, porque costuma envolver os herdeiros e o inventário. É uma das situações em que a Justiça é o caminho mais adequado quando os herdeiros não concordam em outorgar a escritura.
Quanto tempo demora?
Na via extrajudicial, em geral de 60 a 120 dias quando não há conflito. Na via judicial, de um a três anos só na primeira fase.
Preciso de advogado?
Sim. Tanto na via judicial quanto na extrajudicial a presença de um advogado é obrigatória.
Conclusão
A adjudicação compulsória de imóvel existe para garantir uma coisa simples e justa: que quem pagou pelo imóvel seja, de fato, reconhecido como dono. Com a via extrajudicial criada pela Lei 14.382/2022, esse direito ficou mais perto e mais rápido de conquistar.
O ponto de partida é sempre o mesmo: reunir uma boa documentação e contar com orientação jurídica para escolher o caminho mais eficiente para o seu caso. Se você está nessa situação, fale com um advogado de confiança e dê o primeiro passo para colocar o imóvel no seu nome.
Este conteúdo tem caráter apenas informativo e não substitui a análise de um advogado para o seu caso específico. Para definir a melhor estratégia, procure um profissional de sua confiança.